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相続税対策としてアパート経営が鉄則と言われた時代が終わる?節税には最新の制度の把握が吉

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小平市のこだたま行政書士事務所です。
さて、今回相続税の節税に関する記事を見つけたので、皆様にもご紹介します。

 

 

相続税 賃貸アパート経営に節税メリットはあるか?

“長い人生”を想定する以上、まとまった出費はできる限り避けたい。なかでも注意したいのが「相続税」だ。2015年の税制改正で基礎控除が大幅に削られ、一般家庭も課税の対象になった。正しかったはずの資産防衛策が、「間違った対策」に変わっていることも間々ある。

【Q】タワマン節税は、もう相続対策にならない?

 政府は相続税の“節税対策潰し”に力を注いでいる。いわゆる「タワマン節税」は、その標的だ。

 タワーマンションは高層階と低層階で販売価格に大きな差がある。にもかかわらず固定資産税評価額では差がなかったため高層階を購入して、相続税評価額を抑える節税法が流行した。

 だが、税制改正で高層階ほど固定資産税評価額が高くなるように変わった。元国税調査官で『やってはいけない老後対策』の著書がある大村大次郎氏が解説する。

「完全に節税効果がなくなったわけではありませんが、タワマンの評価額は時価という原則があるため、相続税対策のための資産と判断されると高額な課税が行なわれる危険性がある」

【Q】賃貸アパート経営は節税メリットが大きいんですよね?

 賃貸アパート経営は相続対策の“定番”というイメージだが、円満相続税理士法人代表・橘慶太氏は「節税メリットを受けづらくなってきている」と説明する。

「賃貸アパート事業は、ローンを組んでアパートを建てると借金分が相続資産から差し引かれる上に、土地(貸付事業用宅地等)の広さが200平米までなら、『小規模宅地の特例』で評価額を5割減にできる。二重のメリットがあるわけですが、今年4月から事業実績が3年未満のアパートには『特例』が適用されなくなった。経営上のリスクも大きいので、相続対策としてはより慎重な判断が求められるようになったと言えます」

※週刊ポスト2018年5月4・11日号(NEWSポストセブンより引用)
引用元URL:https://www.news-postseven.com/archives/20180501_669147.html

 

最近、こだいら終活支援カフェの拠点である東京都小平市、一橋学園のお隣国分寺駅でもタワーマンションが完成しましたね。

タワーマンションは、一般的には高い階の方が高額で売られています。
なので、例えば10階にある部屋が5,000万円だとしたら、40階にある部屋は1億円ということだってあります。

一見すると、高額な部屋を所有していると相続の際の資産評価も高くなり、それに伴って相続税も高くなるんじゃないかと思われますが、こういう分譲マンションの場合、不動産の価値を公的な「固定資産税評価額」で出すのが通例で、これまは10階の部屋だろうが40階の部屋だろうが、同じ場所にある同じ建物の部屋、ということで固定資産の評価額がほとんど変わらなかったのです。

つまり、本当の価値は40階部屋の方がはるかに高い(=実際に売ろうとすれば高値で売却できそう)のに、相続税を計算する観点からは10階の部屋と同じ価値でいいよ、という仕組みがあったのです。

でも、これが記事のとおり変わるということは、今後は高層階の部屋にはそれなりの固定資産評価額が設定され、その不公平感がなくなるということですから、やみくもに高層階を買うメリットはなくなったということでしょう。

また、相続税対策のためには更地にアパートを建てて経営しようということもよく聞かれた話ですが、これは記事にもあるように、まずはアパートを建築するために1億や2億のローンを組み、抵当権を付けることが一般的なので、その分相続財産の価値から差し引いて考えることができます

これ自体は確かに「税金で取られるくらいなら有益なことに使ってしまおう」という、法人税対策などと同じ考え方でもあり、有効な部分はあるかな?と私も思います。

 

さらに、従来は小規模宅地の特例により、アパートが建つ敷地の価値を大幅に下げることができていたわけですから、相当な節税メリットはあったのかもしれません。

 

しかし、今後はアパート経営の実績が3年以上なければ特例は適用されないということなので、注意が必要ですね。

 

特に、アパート経営は単身者向けかファミリー向けかでも戦略がガラッと変わりますし、単身者でも学生向けなのか、社会人向けなのかで適する設備も違ってきます。

それを見誤ると思ったように賃料が入ってこず、ローンの返済だけに追われることになるかもしれません。

 

従って、アパート経営については確かにそれなりの節税メリットは残るけれども、それにはしっかりした不動産の知識、または信頼できる不動産会社を味方につけておくことが求められるでしょう。

 

こだいら終活支援カフェでは相続税の案件も多く扱ってきた税理士や、賃貸経営のプロである不動産業者とも提携しています。
もし色んな専門家にちょこちょこ聞くのは気が引けると言う方は、私たちが一括して窓口となって、それぞれの専門家に振り分けて質問し、回答を集約した上でお答えしますので、お気軽にご質問をお寄せください。

これからも最新の情報を皆さまにお届けするべく、各自アンテナを張ってこのサイトでご紹介していきます!

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